實價登錄怎麼查才準：同區路段價差如何找到代表你家的成交與可貸額度

同一個區，路段之間的價差有多大

以板橋區為例，全區成交中位單價約每坪45.4萬元，但攤開路段就完全不是這回事。遠東路一帶成交均價每坪約85.5萬元，新府路約67萬元，田單北街約64.1萬元。也就是說，光在板橋，靠近新板特區的路段和一般住宅區的路段，每坪就能差出20萬元以上。如果你直接拿「全區中位45.4萬」去估一間新府路的房子，會低估將近5成。反過來，用遠東路的行情去套一間老社區，又會嚴重高估。板橋區實價裡的路段分布，才是判斷的起點。

怎麼挑出能代表你家的那幾筆

找代表性成交有三個過濾條件。第一是同路段或相鄰街廓，距離最好在步行範圍內。第二是屋齡相近，板橋區平均屋齡約17.4年，一間5年新成屋和一間30年老公寓不能混為一談。第三是坪數相近，板橋平均成交面積約37.5坪，若你家只有20坪的小宅，就要找同樣小坪數的成交，因為小坪數常有較高的單價。把符合這三個條件的成交抓出5到10筆，去掉明顯偏高偏低的極端值，取中間值，才是貼近你家的真實單價。

從代表單價推到可貸額度

抓到代表單價後，估算就有依據了。假設你家在板橋一般住宅路段、屋齡20年、30坪，代表單價抓每坪60萬元，房屋總值約1800萬元。銀行第一順位房貸多半以估值的7成放款，也就是約1260萬元；若已還到剩900萬元本金，等於還有360萬元的殘值空間。二胎通常讓第一加第二順位的總成數來到8成到9成，以8成半計算約1530萬元，扣掉第一順位900萬，理論上還有約630萬元的可貸空間。可以先到三重區實價對照鄰近行政區的價位落差，確認自己抓的單價是否合理。三重區全區成交中位約每坪43.5萬元，和板橋其實相當接近，但捷運路一帶均價可達每坪66.3萬元，代表跨區比對時同樣要看到路段層級，不能只比兩個區的中位數。實際核貸金額仍要看屋況與信用條件。

成交筆數也是判斷的一環

看單價的同時別忽略成交筆數。板橋區近年累積成交約5.6萬筆、三重區約4.4萬筆，樣本夠多時中位數才穩定；反之若某條路只有寥寥幾筆成交，單價很容易被一兩個特殊個案拉高或壓低。建議把路段成交筆數一併看進去，筆數多的路段參考價值高，筆數少的則要搭配相鄰路段一起判斷。想比對更多行政區的行情，可以從各區二胎行情總覽切入。

常見問題

Q1：實價登錄要看幾筆才夠？建議至少5到10筆同路段、同屋齡、同坪數區間的成交，太少容易被單一個案帶偏。

Q2：只有一兩筆同路段成交怎麼辦？可以放寬到相鄰街廓，並用區域中位數做交叉檢查，兩者差太多時以貼近你家條件的那組為主。

Q3：查到的價格和銀行估的不一樣？很正常，實價登錄是歷史成交，銀行估值還會加入屋況、樓層、路寬與市場趨勢。想知道自己家的可貸空間，可加LINE由專人協助試算。