準備清單

自己查行情、自己算額度的清單

照這張表走一遍，您算出來的數字會很接近專業估價。算完再去談，不會被隨口報的價牽著走。

共 23 個檢查項目。建議列印帶在身上，逐項確認後再簽名。

1. 篩出真正可比的成交案例

距離不是最重要的條件。同一條路的大樓和老公寓，單價可以差三成。

建物類型相同 大樓比大樓、公寓比公寓、華廈比華廈。透天要另外算，因為價值主體在土地。 屋齡接近（差距十年內） 建物折舊實務約每年 1% 至 2%，屋齡差太多的案例要打折看。 坪數區間接近 小坪數單價通常較高，拿 15 坪的成交估 45 坪的房子會高估。 樓層對得上 無電梯公寓四五樓比二樓低 15% 至 20%。電梯大樓則相反，高樓層較貴。 成交時間近半年，最多回推一年 市場會動，兩年前的價格參考價值有限。 排除異常樣本 親友交易、含車位未拆分、法拍或急售，這三種都要剔除。

2. 算出市值區間

估價本來就是區間不是單點。任何說「您家就值某個數字」的都要保留。

找到三筆以上可比案例，取中位單價 不要直接取平均，先看差異來自哪裡。 依條件差異上下調整 您家條件較好就往上修，較差就往下修，得出一個區間。 確認權狀坪數的組成 扣掉車位坪數。車位單價遠低於住宅，混在一起算會高估。 違建不計入 頂樓加蓋、陽台外推、庭院增建，估值原則不採計。

3. 查出一胎的實際本金餘額

這一步最多人算錯，而且錯得離譜。

登入網銀或 App 查貸款帳戶「本金餘額」 注意區分本金餘額與應繳總額，後者含未到期利息。 或翻最近一期對帳單 上面會列出本期繳款後的本金餘額。 絕對不要用謄本上的設定金額 那通常是原始借款的 1.2 倍，而且不會隨還款減少。用它算會低估幾百萬。 確認是否還在寬限期 寬限期只繳息不還本，本金一毛沒少。可貸空間全部來自房價變動。 如果房子上不只一筆設定，全部加總 含理財型房貸的動用金額。

4. 套進公式

市值 × 可貸成數 − 一胎本金餘額 可貸成數多數落在八成到九成。用保守和樂觀各算一次，得出區間。 小坪數要再打折 權狀 15 坪以下多數機構會降成數，因為處分市場較窄。 用區間思考，不要抓死一個數字 實際核准會落在中間偏保守。

5. 帶著數字去談

心裡有底，才分辨得出對方專不專業。

把您算出的市值區間、一胎餘額、需要金額寫下來 諮詢時直接提供，聽對方的估值跟您差多少、差在哪裡。 問對方用了哪幾筆成交當基準 答得出來的才算數。只說「系統估的」而說不出依據的，參考價值低。 問「從簽約到還清一共付多少」 不要只比利率或成數，要比總支出。 確認對方有沒有先調謄本 沒看過謄本的報價，之後很可能會改口。 報價明顯高出其他家一大截時，問能不能寫下來 願意書面提供評估的，跟只肯口頭講的，差別就在這裡。

清單上有卡住的項目？

權狀找不到、產權有共有人、契約條款看不懂——這些都可以先問。把您卡住的那一項說給專人聽，LoveLoan 愛心貸房屋二胎借款免費評估、全程保密、不推銷。

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本清單由 LoveLoan 愛心貸房屋二胎借款（https://loveloan.org）提供，僅供辦理前自我檢查參考，不構成個別法律或財務建議。