總價、單價、可貸額度:破解「單價高就借得多」的迷思

可貸額度看的是總價，不是單價

先講最基本的兩條算式:

• 總價等於單價乘以坪數
• 二胎可貸額度大約等於總價乘以可貸成數，再減掉一胎剩餘本金

注意到了嗎?單價從頭到尾都不是直接被拿來算額度的，它只是總價的其中一個因子。真正決定天花板的是總價的絕對金額，而總價是單價與坪數一起撐出來的。單價再高，坪數小，總價一樣拉不上去。

一個對照就看懂了

拿兩個極端的例子比。台北市大安區大樓中位單價每坪約九十三點五萬，一間十五坪的小宅，總價大約一千四百萬。新北市新莊區中位單價每坪約三十九點七萬，一間四十五坪的三房，總價大約一千七百九十萬。

大安的單價是新莊的兩倍以上，可是總價反而是新莊比較高。若一胎餘額相近，能借到的空間也是新莊這間比較大。這就是「單價高不等於借得多」最直接的證明。你手上握的是一坪多少錢，但機構看的是這間房子總共值多少錢。大安區與新莊區的行情都查得到，自己乘一次就一目了然。

單價真正的角色

那單價完全不重要嗎?也不是。單價高低反映的是地段與流動性，而流動性會影響可貸成數。像大安區近期成交樣本上萬筆，市場活絡、變現快，機構對成數的態度相對敢放;成交稀少的區域，估值信心低，成數就會保守。所以單價是透過「成數」這一關間接影響額度，而不是直接放大額度。

坪數與車位的陷阱

坪數這一項也常算錯。權狀坪數包含主建物、附屬建物與公設，有時還含車位。車位的單價遠低於住宅，如果把含車位的總坪數直接乘上住宅單價，總價會被高估。另外，頂樓加蓋、陽台外推這類違建不在權狀上，估值原則上不採計，屋主常說的「還有加蓋二十坪」在估價上多半是零。

還有一個方向要注意:小坪數的物件，即使單價很高，多數機構會因為將來處分不易而調降成數，套房甚至不承作。所以小宅是單價高、坪數小、成數又被打折，三重因素疊起來，可貸空間常常比屋主想的少很多。反過來，總價高、坪數大、地段又活絡的三房，即使單價不是最頂尖的，往往才是額度最漂亮的物件，這一點在諮詢時最容易被單價的數字誤導。

常見問題

問:那我到底要看單價還是總價?估自己的可貸空間看總價，判斷地段與行情走勢看單價。兩個一起看，但別把單價當成額度的代名詞。

問:一胎餘額要用哪個數字?用房貸帳戶的本金餘額，不要用謄本上的設定金額。設定金額通常是原始借款的一點二倍，而且不隨還款減少，用它算會嚴重低估空間。

問:同樣總價一定借一樣多嗎?不一定。成數會因建物類型、屋齡、坪數大小、地段流動性而不同，同樣總價的套房與三房，核准成數可能差一到兩成。

把權狀總坪數、建物類型與屋齡、一胎本金餘額三個數字準備好，再乘上自家那一區的中位單價，你就能先估出一個接近的區間。想核對數字或釐清自家的成數落點，可到各區實價頁查近期成交，再加我們的官方 LINE，由專人幫你把總價與可貸空間一起算清楚。