偏低信心區的估值驗證方法
偏低信心區近一年成交中位數只有十一筆。一年十一筆的意思是，平均一個多月才成交一件；再細分類型與坪數之後，跟您條件相近的可能整年一筆都沒有。
這種情況下的估值，本質上是用有限線索做的合理推估，不是查表得到的答案。這不代表估值沒有意義，但代表任何單一數字都應該被當成參考而非定論。
在偏低信心區，這幾件事一定要做
至少取得兩到三份估值。這在其他區是建議，在這裡是必要。樣本少的地方，不同人用不同比對基準會得出差距很大的數字，只問一家等於把判斷權完全交出去。
要求對方說出比對了哪幾筆。合理的估值一定講得出依據：哪個社區、什麼時候成交、多少坪、單價多少。講不出來或只說「我們系統估的」，這個數字沒有討論價值。
把時間軸拉長。近一年案例太少，就看近三到五年，同時留意這段期間的市場變化。老案例要用，但要知道它是老的。
土地價值可能是重點。成交稀疏的區域常見於非都會區，這些地方建物折舊快，但土地持分的價值相對穩定。估值時土地部分的比重要拉高。
不要接受「這裡不好估所以只能給這個數字」。樣本少是客觀事實，但那是雙方共同面對的問題，不該單方面變成壓低您額度的理由。換一家問就知道合不合理。
新竹縣偏低信心區常見問題
新竹縣有哪些行政區屬於偏低信心區？
新竹縣共有 3 個行政區的實價樣本落在偏低信心區，分別是北埔鄉、峨眉鄉、橫山鄉。這幾區近一年合計成交 20 筆、近 24 個月有價成交合計 59 筆。
在新竹縣這幾區估房子，要注意什麼？
樣本稀疏，單一估值只能當參考。務必取得兩到三份估值互相對照，並要求每一方說出比對了哪幾筆實際成交。講不出依據的數字沒有討論價值。
新竹縣這幾區的可貸空間怎麼算？
算式跟其他地方一樣：市價 × 可貸成數 － 一胎本金餘額。差別在於市價這一項在偏低信心區的不確定性較高，建議多方對照後取保守值規劃。一胎餘額請看網銀或對帳單的「本金餘額」，不是謄本上的設定金額。
撥款前需要先付費用嗎？
不需要。撥款前收取任何名目的費用都應該立刻停止往來。契約載明年利率、依民法第 205 條不逾 16%，費用逐項列明，空白欄位一律不簽。
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