宜蘭縣屬於中信心區的行政區
| 行政區 | 近一年成交 | 近五年成交 | 近 24 月有價成交 | 中位單價 | 中位總價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 壯圍鄉 | 59 筆 | 1027 筆 | 195 筆 | 23.3 萬/坪 | 810 萬 |
「近 24 月有價成交」是估值時真正能拿來比對的案例數。這個數字越大，估值的爭議空間越小。
中信心區的估值驗證方法
中信心區的成交量足以看出行情走向，近五年中位數約六百筆、近一年三十幾筆。問題不在總量，而在細分之後樣本就變薄。
舉例來說，一個區一年成交三十幾筆，但拆成公寓、電梯大樓、透天、店面之後，您那一類可能只剩五六筆；再限縮到坪數相近，可能只剩兩三筆。兩三筆案例撐出來的行情，可信度自然不如二十筆。
在中信心區，估值要多做一步
把比對範圍放寬。同一區近一年案例不夠，就拉到近兩年，或納入相鄰行政區條件相近的物件。範圍放寬會犧牲一點精確度，但比用兩筆案例硬推可靠。
特別注意物件類型。公寓跟電梯大樓的單價差距可能三成以上。拿隔壁新大樓的成交價來估您的老公寓，數字會虛高；反過來也會被低估。
取得兩份估值互相對照。在中信心區這件事的價值開始浮現。兩份數字接近，代表行情確實在那裡；差距大，就要求雙方各自講出比對了哪幾筆案例。
接受區間而不是單一數字。這一帶合理的講法是「大概落在某某到某某之間」。任何人給您一個精確到個位數又說一定就是這樣的，反而值得懷疑。
宜蘭縣中信心區常見問題
宜蘭縣有哪些行政區屬於中信心區？
宜蘭縣共有 1 個行政區的實價樣本落在中信心區，分別是壯圍鄉。這幾區近一年合計成交 59 筆、近 24 個月有價成交合計 195 筆。
在宜蘭縣這幾區估房子，要注意什麼？
行情看得出來但細分後樣本變薄。建議把比對範圍拉到近兩年或納入相鄰行政區條件相近的物件，並特別留意物件類型（公寓與電梯大樓單價可能差三成以上）。
宜蘭縣這幾區的可貸空間怎麼算？
算式跟其他地方一樣：市價 × 可貸成數 － 一胎本金餘額。差別在於市價這一項在中信心區的不確定性中等，建議用區間而非單一數字。一胎餘額請看網銀或對帳單的「本金餘額」，不是謄本上的設定金額。
撥款前需要先付費用嗎？
不需要。撥款前收取任何名目的費用都應該立刻停止往來。契約載明年利率、依民法第 205 條不逾 16%，費用逐項列明，空白欄位一律不簽。
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