中信心區・實價樣本足夠但不密集

高雄市的中信心區

算式跟其他地方一樣：市價 × 可貸成數 － 一胎本金餘額。差別在於市價這一項在中信心區的不確定性中等，建議用區間而非單一數字。一胎餘額請看網銀或對帳單的「本金餘額」，不是謄本上的設定金額。

高雄市共有 8 個行政區的實價樣本屬於這一級，近一年合計成交 347 筆、近 24 個月有揭露價格的成交合計 1147 筆，中位單價約每坪 21.9 萬。行情看得出來，但建議取得兩份估值互相對照。

高雄市屬於中信心區的行政區

行政區	近一年成交	近五年成交	近 24 月有價成交	中位單價	中位總價
路竹區	56 筆	694 筆	169 筆	27.6 萬/坪	1520 萬
旗山區	55 筆	636 筆	159 筆	13.6 萬/坪	505 萬
湖內區	55 筆	1043 筆	185 筆	21 萬/坪	750 萬
梓官區	51 筆	1172 筆	189 筆	28.6 萬/坪	832 萬
茄萣區	40 筆	345 筆	79 筆	18.8 萬/坪	1053 萬
燕巢區	35 筆	894 筆	155 筆	30.2 萬/坪	1390 萬
阿蓮區	28 筆	343 筆	98 筆	21.9 萬/坪	854 萬
美濃區	27 筆	529 筆	113 筆	18.1 萬/坪	950 萬

「近 24 月有價成交」是估值時真正能拿來比對的案例數。這個數字越大，估值的爭議空間越小。

中信心區的成交量足以看出行情走向，近五年中位數約六百筆、近一年三十幾筆。問題不在總量，而在細分之後樣本就變薄。

舉例來說，一個區一年成交三十幾筆，但拆成公寓、電梯大樓、透天、店面之後，您那一類可能只剩五六筆；再限縮到坪數相近，可能只剩兩三筆。兩三筆案例撐出來的行情，可信度自然不如二十筆。

把比對範圍放寬。同一區近一年案例不夠，就拉到近兩年，或納入相鄰行政區條件相近的物件。範圍放寬會犧牲一點精確度，但比用兩筆案例硬推可靠。

特別注意物件類型。公寓跟電梯大樓的單價差距可能三成以上。拿隔壁新大樓的成交價來估您的老公寓，數字會虛高；反過來也會被低估。

取得兩份估值互相對照。在中信心區這件事的價值開始浮現。兩份數字接近，代表行情確實在那裡；差距大，就要求雙方各自講出比對了哪幾筆案例。

接受區間而不是單一數字。這一帶合理的講法是「大概落在某某到某某之間」。任何人給您一個精確到個位數又說一定就是這樣的，反而值得懷疑。

實價樣本充足

近五年成交案例數以千計，估值有大量可比對的實際成交。不同業者報出來的數字通常差距不大。

實價樣本偏少

近五年成交約一百多筆、近一年僅十筆上下。行情存在但很稀疏，估值區間明顯偏寬。

實價樣本極少

近五年成交中位數僅十筆、近一年常常是個位數甚至掛零。這種區域沒有可靠的行情可言，必須逐案評估。

高雄市有哪些行政區屬於中信心區？

高雄市共有 8 個行政區的實價樣本落在中信心區，分別是路竹區、旗山區、湖內區、梓官區、茄萣區、燕巢區、阿蓮區、美濃區。這幾區近一年合計成交 347 筆、近 24 個月有價成交合計 1147 筆。

在高雄市這幾區估房子，要注意什麼？

行情看得出來但細分後樣本變薄。建議把比對範圍拉到近兩年或納入相鄰行政區條件相近的物件，並特別留意物件類型（公寓與電梯大樓單價可能差三成以上）。

高雄市這幾區的可貸空間怎麼算？

算式跟其他地方一樣：市價 × 可貸成數－一胎本金餘額。差別在於市價這一項在中信心區的不確定性中等，建議用區間而非單一數字。一胎餘額請看網銀或對帳單的「本金餘額」，不是謄本上的設定金額。

撥款前需要先付費用嗎？

不需要。撥款前收取任何名目的費用都應該立刻停止往來。契約載明年利率、依民法第 205 條不逾 16%，費用逐項列明，空白欄位一律不簽。

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