中信心區・實價樣本足夠但不密集

彰化縣的中信心區

算式跟其他地方一樣：市價 × 可貸成數 － 一胎本金餘額。差別在於市價這一項在中信心區的不確定性中等，建議用區間而非單一數字。一胎餘額請看網銀或對帳單的「本金餘額」，不是謄本上的設定金額。

彰化縣共有 16 個行政區的實價樣本屬於這一級，近一年合計成交 573 筆、近 24 個月有揭露價格的成交合計 1972 筆，中位單價約每坪 21.1 萬。行情看得出來，但建議取得兩份估值互相對照。

彰化縣屬於中信心區的行政區

行政區	近一年成交	近五年成交	近 24 月有價成交	中位單價	中位總價
溪湖鎮	64 筆	1171 筆	197 筆	23.3 萬/坪	950 萬
伸港鄉	49 筆	904 筆	168 筆	23.6 萬/坪	1178 萬
社頭鄉	49 筆	773 筆	146 筆	23.1 萬/坪	1112 萬
花壇鄉	47 筆	777 筆	167 筆	24 萬/坪	960 萬
田中鎮	44 筆	805 筆	197 筆	21 萬/坪	750 萬
大村鄉	42 筆	897 筆	127 筆	19.8 萬/坪	855 萬
埔心鄉	41 筆	786 筆	117 筆	23.3 萬/坪	900 萬
福興鄉	38 筆	659 筆	124 筆	20.4 萬/坪	945 萬
秀水鄉	36 筆	604 筆	119 筆	22.2 萬/坪	1180 萬
永靖鄉	35 筆	480 筆	91 筆	21.1 萬/坪	1050 萬
溪州鄉	30 筆	474 筆	104 筆	19 萬/坪	880 萬
芳苑鄉	29 筆	388 筆	91 筆	9.3 萬/坪	420 萬
埔鹽鄉	24 筆	385 筆	99 筆	21.2 萬/坪	958 萬
埤頭鄉	22 筆	599 筆	89 筆	20.2 萬/坪	670 萬
田尾鄉	16 筆	391 筆	75 筆	19 萬/坪	836 萬
線西鄉	7 筆	299 筆	61 筆	20.6 萬/坪	938 萬

「近 24 月有價成交」是估值時真正能拿來比對的案例數。這個數字越大，估值的爭議空間越小。

中信心區的成交量足以看出行情走向，近五年中位數約六百筆、近一年三十幾筆。問題不在總量，而在細分之後樣本就變薄。

舉例來說，一個區一年成交三十幾筆，但拆成公寓、電梯大樓、透天、店面之後，您那一類可能只剩五六筆；再限縮到坪數相近，可能只剩兩三筆。兩三筆案例撐出來的行情，可信度自然不如二十筆。

把比對範圍放寬。同一區近一年案例不夠，就拉到近兩年，或納入相鄰行政區條件相近的物件。範圍放寬會犧牲一點精確度，但比用兩筆案例硬推可靠。

特別注意物件類型。公寓跟電梯大樓的單價差距可能三成以上。拿隔壁新大樓的成交價來估您的老公寓，數字會虛高；反過來也會被低估。

取得兩份估值互相對照。在中信心區這件事的價值開始浮現。兩份數字接近，代表行情確實在那裡；差距大，就要求雙方各自講出比對了哪幾筆案例。

接受區間而不是單一數字。這一帶合理的講法是「大概落在某某到某某之間」。任何人給您一個精確到個位數又說一定就是這樣的，反而值得懷疑。

實價樣本充足

近五年成交案例數以千計，估值有大量可比對的實際成交。不同業者報出來的數字通常差距不大。

實價樣本偏少

近五年成交約一百多筆、近一年僅十筆上下。行情存在但很稀疏，估值區間明顯偏寬。

實價樣本極少

近五年成交中位數僅十筆、近一年常常是個位數甚至掛零。這種區域沒有可靠的行情可言，必須逐案評估。

彰化縣有哪些行政區屬於中信心區？

彰化縣共有 16 個行政區的實價樣本落在中信心區，分別是溪湖鎮、伸港鄉、社頭鄉、花壇鄉、田中鎮、大村鄉、埔心鄉、福興鄉、秀水鄉、永靖鄉、溪州鄉、芳苑鄉、埔鹽鄉、埤頭鄉、田尾鄉、線西鄉。這幾區近一年合計成交 573 筆、近 24 個月有價成交合計 1972 筆。

在彰化縣這幾區估房子，要注意什麼？

行情看得出來但細分後樣本變薄。建議把比對範圍拉到近兩年或納入相鄰行政區條件相近的物件，並特別留意物件類型（公寓與電梯大樓單價可能差三成以上）。

彰化縣這幾區的可貸空間怎麼算？

算式跟其他地方一樣：市價 × 可貸成數－一胎本金餘額。差別在於市價這一項在中信心區的不確定性中等，建議用區間而非單一數字。一胎餘額請看網銀或對帳單的「本金餘額」，不是謄本上的設定金額。

撥款前需要先付費用嗎？

不需要。撥款前收取任何名目的費用都應該立刻停止往來。契約載明年利率、依民法第 205 條不逾 16%，費用逐項列明，空白欄位一律不簽。

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