中信心區・實價樣本足夠但不密集

臺南市的中信心區

算式跟其他地方一樣：市價 × 可貸成數 － 一胎本金餘額。差別在於市價這一項在中信心區的不確定性中等，建議用區間而非單一數字。一胎餘額請看網銀或對帳單的「本金餘額」，不是謄本上的設定金額。

臺南市共有 9 個行政區的實價樣本屬於這一級，近一年合計成交 349 筆、近 24 個月有揭露價格的成交合計 1221 筆，中位單價約每坪 20 萬。行情看得出來，但建議取得兩份估值互相對照。

臺南市屬於中信心區的行政區

行政區	近一年成交	近五年成交	近 24 月有價成交	中位單價	中位總價
新化區	56 筆	1073 筆	158 筆	22.5 萬/坪	900 萬
安定區	53 筆	1220 筆	199 筆	26.7 萬/坪	950 萬
鹽水區	49 筆	598 筆	170 筆	12 萬/坪	542 萬
學甲區	39 筆	724 筆	147 筆	19.7 萬/坪	890 萬
關廟區	36 筆	940 筆	157 筆	23.1 萬/坪	980 萬
官田區	32 筆	577 筆	103 筆	24 萬/坪	1070 萬
白河區	31 筆	432 筆	137 筆	15.2 萬/坪	588 萬
柳營區	30 筆	489 筆	81 筆	19 萬/坪	1100 萬
六甲區	23 筆	465 筆	69 筆	20 萬/坪	888 萬

「近 24 月有價成交」是估值時真正能拿來比對的案例數。這個數字越大，估值的爭議空間越小。

中信心區的成交量足以看出行情走向，近五年中位數約六百筆、近一年三十幾筆。問題不在總量，而在細分之後樣本就變薄。

舉例來說，一個區一年成交三十幾筆，但拆成公寓、電梯大樓、透天、店面之後，您那一類可能只剩五六筆；再限縮到坪數相近，可能只剩兩三筆。兩三筆案例撐出來的行情，可信度自然不如二十筆。

把比對範圍放寬。同一區近一年案例不夠，就拉到近兩年，或納入相鄰行政區條件相近的物件。範圍放寬會犧牲一點精確度，但比用兩筆案例硬推可靠。

特別注意物件類型。公寓跟電梯大樓的單價差距可能三成以上。拿隔壁新大樓的成交價來估您的老公寓，數字會虛高；反過來也會被低估。

取得兩份估值互相對照。在中信心區這件事的價值開始浮現。兩份數字接近，代表行情確實在那裡；差距大，就要求雙方各自講出比對了哪幾筆案例。

接受區間而不是單一數字。這一帶合理的講法是「大概落在某某到某某之間」。任何人給您一個精確到個位數又說一定就是這樣的，反而值得懷疑。

實價樣本充足

近五年成交案例數以千計，估值有大量可比對的實際成交。不同業者報出來的數字通常差距不大。

實價樣本偏少

近五年成交約一百多筆、近一年僅十筆上下。行情存在但很稀疏，估值區間明顯偏寬。

實價樣本極少

近五年成交中位數僅十筆、近一年常常是個位數甚至掛零。這種區域沒有可靠的行情可言，必須逐案評估。

臺南市有哪些行政區屬於中信心區？

臺南市共有 9 個行政區的實價樣本落在中信心區，分別是新化區、安定區、鹽水區、學甲區、關廟區、官田區、白河區、柳營區、六甲區。這幾區近一年合計成交 349 筆、近 24 個月有價成交合計 1221 筆。

在臺南市這幾區估房子，要注意什麼？

行情看得出來但細分後樣本變薄。建議把比對範圍拉到近兩年或納入相鄰行政區條件相近的物件，並特別留意物件類型（公寓與電梯大樓單價可能差三成以上）。

臺南市這幾區的可貸空間怎麼算？

算式跟其他地方一樣：市價 × 可貸成數－一胎本金餘額。差別在於市價這一項在中信心區的不確定性中等，建議用區間而非單一數字。一胎餘額請看網銀或對帳單的「本金餘額」，不是謄本上的設定金額。

撥款前需要先付費用嗎？

不需要。撥款前收取任何名目的費用都應該立刻停止往來。契約載明年利率、依民法第 205 條不逾 16%，費用逐項列明，空白欄位一律不簽。

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